- Какви депозити могат да ни поискат при наемане на жилище или при нанасяне в стая
Депозитите по своята същност се явяват предимно anti-damage – застраховка при евентуална повреда от наша страна на жилището/стаята, които ще ползваме, както и гаранция за някаква малка сигурност в случаите, когато не успеем да си платим наема си навреме. Периодът, който първоначалният депозит покрива е от 1 до 3 месеца за жилище и от 2 до 4 седмици за стая.
При наемането на къща се удържа и т.нар. holding deposit, който се явява като капаро от общата сума по наемането на къщата.
- Нашите права да си върнем депозита, когато считаме че е неоснователно задържан, с случаите, когато сме ползвали дадена под наем стая в къща, преотстъпена ни от наемателя на къщата, а не от собственика й (subletting)
Най-важното в този случай е преотдаващия под наем жилище човек да има право на това. Но в случая ще избързам и ще кажа, че в повечето договори с лендлордове и агенции, изрично пише че той не разполага с такива права. Уместно е при спорна ситуация да може да ви покаже черно на бяло, че има правото да дава мястото под наем и следователно да задържа депозита за него. Откъм законова гледна точка, той е лицето, което трябва да отговаря пред собственика на къщата за внесения навреме наем и за нанесените поражения на материалната база.
Ако междувременно сте се нанесли на ново място, трудно можете да направите каквото и да е било.
Това, което реално можете да направите докато сте още на адреса е да доизживеете депозита, за времето което той покрива, ако считате че е задържан неоснователно. Никъде в разпоредбите, регулиращи този сектор не пише, че е забранено да доизживеете депозита, когато той не е официално регистриран от страна на преотстъпващия жилищната площ.
Когато обаче депозитът е регистриран и е направен за цяло жилище, вие нямате правото да го доизживявате, защото по закон той може да бъде върнат едва след като наемателят се е изнесъл от жилището и там е направена съответната инвентаризация от упълномощеното за целта лице.
Имайте предвид, че в случаите на subletting (преотстъпване на жилищна площ) вашите права като наемател са трудно доказуеми, поради факта че самият процес все още не е урегулиран напълно от британските закони. Какво можете да направите примерно? Да доложите на агенцията, от която е наето жилището за разминаването на вписания в договора брой наематели с тези които живеят в къщата? В този случай не е ясно точно на кого ще навредите и дали това ще защити правата ви, след като се окаже, че вие също сте живели там, нерегистриран по договор.
Когато наемате цяло жилище, правата ви са значително повече, защото законодателството е пределно ясно в този случай.
- Кои са правомерните доводи да не ни върнат депозита?
Независимо дали се наема жилище или само част от него, най-важната първа стъпка е да изискаме пълна инвентаризация, носеща подписите на агенцията или преотстъпващия мястото. Този документ ще се яви най-силното ни доказателство при всеки бъдещ спор.
Често пъти в тези случаи се спори какво точно може да се определи като естествено амортизиране и приемлива степен на износване.
Основателен довод за задържане на депозита или част от него има във всеки един случай, когато след стопанисването на стаята или жилището се налага да се направи някаква подмяна – облепване с нови тапети след като старите са скъсани, слагане на нов килим след прогаряния на стария, пребоядисване на цялата стена след сериозно замърсяване и нараняване на повърхността й, купуване на нов гардероб след счупване на вратата му и т.н.
Разбира се всички изброени по-горе примери са относителни, защото има значение за какъв период от време това е станало – след петгодишен или след тримесечен престой, например.
Казано по-ясно – всичко, което едно пролетно почистване (spring cleaning), направено преди изнасянето ви, не може да заличи в приемлива степен, може да послужи като довод за задържането на депозита ви или част от него.
- Кои са неправомерните доводи да не ни върнат депозита?
Изключвайки личностните конфликти межди вас и преостъпващия дадено място, мога повече да коментирам ситуацията при наемане на жилище от собственик или чрез агенция.
Като случай на неправомерно задържане на депозит мога да цитирам любимата за хазяите ситуация, при която те не връщат пари поради това, че изнеслите се от къщата хора не са си оправили процедурите с дадена компания-доставчик на услуга и на адреса примерно продължават да пристигат сметки за ток, адресирани до вас. Реално това не е грижа на бившия ви хазяин, защото тези сметки винаги могат да се препратят на новия ви адрес и отговорността при неплатена услуга ще се изисква от вас като досегашен наемател на мястото, а не от него.
- Склонни ли са собствениците на жилища в тази държава да връщат депозитите?
По принцип близо 80% от депозитите се връщат, защото има задължително изискване за регистрирането им и правила за връщането им. Това става чрез държавната организация Custodial Deposit Scheme, в която депозитът се внася и не може да се задържи без наистина основателна причина.
- Какви са съдебните процедури, чрез които можем да си върнем депозита?
Ако сте наели жилището си след април 2007, вашият хазяин е длъжен да регистрира депозита ви в 14 дневен срок. Ако депозита не е регистриран, винаги можете съвсем законно да поискате да ви го регистрира. Ако собственикът все пак откаже да го направи, можете да се свържете с една от двете организации упражняващи правен надзор – Custodial Deposit Scheme или Insurance Based Scheme и впоследствие на хазяина ще бъде наложено да ви върне депозита в троен размер.
Когато хазяинът регистрира депозита в Custodial Deposit Scheme, неамателят получава уведомяващо писмо с референтен номер, което трябва да се запази, за да може да изиска с него парите си, когато се изнася от квартирата. След това той получава депозита си до 10 дневен срок, в случай, че двете страни са постигнали съгласие по това.
Ако хазяинът прецени, че трябва да задържи част от депозита, наемателят получава остатъка и ако спорът продължава, двете страни се привикват от съда, за да защитят позициите си. Именно тук трябва да извадим инвентаризационния лист, за който споменахме в началото на статията – кой, какво и кога.
Ако примерно по инвентаризационния списък и приложените към него снимки си личи, че таванът на кухнята е изглеждал нормално в началото, но после е подгизнал, мухлясъл и от него е почнала да пада мазилка, веднага можем да покажем разпечатка на имейлите, изпратени до хазяина ни, че от банята над кухнята е имало постоянен теч, за което той е бил уведомен, но не е предприел своевременни мерки.
Съдът не е мястото, където можем да се надцакваме с взаимни обвинения със стара дата, примерно – да припомняме, че хазяинът ни е ремонтирал разваления бойлер със закъснение от един месец, по време на който сме били оставени само на студена вода. Предоставените от нас имейли няма да ни помогнат, защото депозитът не е средство за разрешаване на такива ситуации. Той се води единствено като anti-damage гаранция. В ситуация като тази с бойлера, е трябвало да защитим правата си в момента, когато проблемът е бил текущ, примерно – да сме заявили, че отказваме да плащаме наема в пълен размер или пък да сме поръчали ремонт и да сме връчили после квитанцията с дължимата сума.
Казано накратко, ако имаме съмнения относно неправомерното задържане на нашия депозит, никога не е късно да го защитим, дори и когато вече се изнасяме. Законът е изцяло на наша страна, ако решим да изискаме от хазяина ни доказателство за регистрирането на нашия депозит чрез Custodial Deposit Scheme и ако такава регистрация не е направена, спокойно можем да уведомим служителите на ведомството. Те ще го посъветват да направи това по възможно най-бързия начин, защото в противен случай, както вече споменахме, ще бъде наказан да ви изплати депозита трикратно. Така, при евентуален бъдещ спор, поне ще знаем, че решението относно връщането на депозита ни няма да се взема еднолично от бившия ни хазяин.
Друг момент в плюс за наемателя е изискването, че когато хазяинът ви иска да напуснете мястото, е длъжен да ви връчи т.нар. Section 21 Notice (двумесечно предизвестие за овакантяване на мястото). Той обаче няма правото да ви даде това предизвестие, ако не е регистрирал преди това вашия депозит. Така, че ако решите да задействате тази клауза, той трябва да направи регистрацията най-напред и едва тогава да ви изпрати Section 21 Notice.
Людмила Славчева, Еstate Аgent
с 8 години практика в отдаването
под наем и продажбите на жилища в Лондон
Тел. 07811963904
източник: bgben.co.uk
